Nezinātājam hipotēkas varētu šķist vissarežģītākais šķērslis viņu finansiālajā nākotnē. Tradicionālie un netradicionālie aizdevumi? Privātā hipotēkas apdrošināšana? Trīsdesmit gadu hipotēkas? Ir pietiekami daudz terminoloģijas, lai atbaidītu pat vislabāk finansēto pircēju, kas pirmo reizi iegādājas māju. Par laimi, visu šo ar hipotēku saistīto valodu var iemācīties ar nelielu piepūli.

Ja vēlaties iegādāties māju, jums būs jāatrisina visa šī hipotēku muļķība, un nav labāka laika kā tagadne, kad hipotēku likmes ir rekordzemas. Izlasiet piecas lietas, kas jums jāzina, pirms sākat mājas meklēšanu, un jūs noteiksiet, kad būs pienācis laiks sākt runāt ar hipotēku aizdevējiem.

Vienkārši atcerieties: ja tas viss šķiet milzīgs, finanšu plānotājs (vai naudu zinošs draugs vai ģimenes loceklis) var jums palīdzēt šajā procesā. Mājokļa iegāde ir maratons, nevis sprints, un jums tas nav jādara vienam.

Saistītie vienumi

viens Aprēķiniet, cik daudz hipotēkas varat atļauties

Ja vien jums nav kaut kur noslēpta slepena skaidras naudas krātuve — pietiekami, lai iztērētu pāris simtus tūkstošus dolāru par savu sapņu māju, jums būs jāaizņemas nauda, ​​lai iegādātos māju. Hipotēkas lielums, uz kuru varat pretendēt, noteiks, kuri īpašumi ietilpst jūsu cenu diapazonā. Pirms sākat nopietni aplūkot mājas, jums ir jānoskaidro, cik daudz hipotēkas — un pēc tam — cik daudz mājas varat atļauties.

'Jūsu ienākumi nosaka jūsu aizdevuma iespējas,' saka Andrea Korina Viljamsa, CFP, CLU, ChFC, Northwestern Mutual bagātības pārvaldības padomnieks.

Mēģinot pretendēt uz aizdevumu, jums būs jāuzrāda ienākumus apliecinošs dokuments. Aizdevēji arī pārbaudīs jūsu kredītvēstures pārskatus, lai noteiktu, kādi citi parāda veidi — studentu aizdevumi, personīgie aizdevumi, automašīnu aizdevumi utt. Viņi izmantos šo informāciju, lai aprēķinātu jūsu parāda attiecību pret ienākumiem: naudas summu, ko esat parādā attiecībā pret jūsu ienākumiem. Aizdevēji vēlas pārliecināties, ka jūsu ikmēneša parāda maksājumi, tostarp jūsu piedāvātie hipotēkas maksājumi, būs pieejami, ņemot vērā jūsu ienākumus.

'Lielākajai daļai aizdevumu ir nepieciešama 43 procentu parāda attiecība pret ienākumiem,' saka Mišela Hamonda, Mājas kreditēšanas konsultants ar Chase Private Client. 'Piemēram, ja klients nopelna 120 000 USD gadā, tas ir līdzvērtīgs USD 10 000 bruto ienākumiem mēnesī. Tāpēc klients ar šo scenāriju parasti var tērēt līdz 4300 USD mēnesī par visiem kredīta pārskatā norādītajiem izdevumiem — ne tikai par mājokli.

Citiem vārdiem sakot, jūsu ienākumiem ir jābūt pietiekami lieliem, lai jūs varētu viegli atļauties savus hipotēkas maksājumus papildus citiem aizdevuma maksājumiem. Lai aprēķinātu, cik daudz hipotēkas varat atļauties, izdaliet savu gada algu vai mājsaimniecības ienākumus ar 12. Reiziniet šo skaitli ar 0,43. Ja jums ir citi parādi, no šī skaitļa atņemiet šos ikmēneša maksājumus. Šī beigu summa ir lielākais ikmēneša hipotēkas maksājums, ko varat atļauties. Lai iegūtu detalizētāku informāciju par to, cik daudz hipotēkas varat atļauties, ir pieejami vairāki bezmaksas tiešsaistes hipotēku kalkulatori; NerdWallet ir lielisks.

Tomēr nav lieliska ideja pieteikties lielākajam iespējamajam aizdevumam. 'Labs īkšķis ir uzdot sev jautājumu: 'Cik daudz man vajadzētu aizņemties?' tā vietā, 'Cik daudz es varētu aizņemties?' saka Ketija Kamingsa, mājas īpašumtiesību risinājumu un pieejamu mājokļu programmu viceprezidente. Amerikas banka. 'Šī pieeja koncentrējas uz summu, kas ērti atbilst jūsu budžetam.'

Hamonds saka, ka ir vairāki citi faktori, tostarp kredītreitings un pirmās iemaksas lielums, kas var noteikt, cik daudz hipotēkas varat atļauties, taču ienākumi ir noderīgs sākumpunkts, jo iespēja atmaksāt aizdevumu ir svarīga.

Tomēr, aprēķinot hipotēkas iespējas, pievērsiet uzmanību ne tikai šim ikmēneša maksājumam. Potenciālajiem mājokļu pircējiem ir jāsaprot, ka ikmēneša maksājums neparāda visu ainu, saka Nensija DeRuso, SVP un koučinga vadītāja Ayco, Goldman Sachs uzņēmums, kas piedāvā uzņēmuma sponsorētas finanšu konsultāciju programmas

DeRusso saka, ka cilvēki mēdz koncentrēties uz šo ikmēneša maksājuma lielumu, taču tas ir vairāk, tostarp slēgšanas izmaksas, novērtēšanas un mājas pārbaudes maksas, komunālie pakalpojumi, remonts un daudz kas cits. Dažas no šīm izmaksām tiks segtas avansā un apmaksātas pirkuma brīdī, bet citas palielinās ikmēneša izmaksas par jūsu māju. Lai saprastu, kādas būs šīs izmaksas, DeRusso iesaka runāt ar savu aizdevēju vai nekustamo īpašumu par sākotnējām izmaksām un, tiklīdz esat atradis savu sapņu māju, ar pašreizējo mājas īpašnieku par ikmēneša vai gada izdevumiem, ar kuriem viņi saskaras.

divi Pārbaudiet savu kredītvēsturi

Papildus jūsu ienākumu izpētei aizdevēji izskatīs jūsu kredītreitingu un kredīta ziņojumus. Augstāki kredītreitingi padara aizņēmējus pievilcīgākus aizdevējiem un var palīdzēt jums iegūt zemāku procentu likmi, taču aizdevēji pielāgos savas cerības uz kredītreitingiem, pamatojoties uz ekonomisko vidi, saka Viljamss. Ja laiki ir grūti un daudzi cilvēki nespēj veikt maksājumus, aizdevēji var pastiprināt savus ierobežojumus un būt mazāk gatavi aizdot naudu tiem, kam ir zemāki rādītāji; viņi var brīvāk apstiprināt cilvēkus ar zemākiem kredītreitingiem, ja apstākļi ir labi.

Ja plānojat iegādāties māju tuvākajā nākotnē un jums būs nepieciešama hipotēka, lai par to samaksātu, sāciet strādāt tagad, lai samazinātu parādu un kredīta izlietojuma līmeni — cik daudz no sava pieejamā kredīta jūs izlietojat attiecīgajā mēnesī, lai palielinātu. jūsu kredītreitings.

3 Aizdevumu veidu izpēte

'Daudzi cilvēki var nezināt, ka ir vairāki hipotēku veidi,' saka Lorēna Vaibara, CFP, Vanguard Personal Advisor Services vecākais finanšu konsultants. 'Potenciālajam mājokļa pircējam ir jāsaprot dažādi pieejamie aizdevumu veidi, kā tie var tikt kvalificēti, un potenciālās priekšrocības, ko tie piedāvā.'

Kad esat sapratis hipotēkas summu, ko varat atļauties, sāciet izpētīt jums pieejamos hipotēkas veidus. Hipotēka ar fiksētu likmi uz 30 gadiem ir visizplatītākā hipotēka ASV, taču, ja jūs interesē, jums ir daudz vairāk iespēju.

Tradicionālie aizdevumi salīdzinājumā ar netradicionālajiem aizdevumiem

cik ilgi vārīt kubiņos sagrieztus saldos kartupeļus

“Parasto hipotēku piedāvā privāts aizdevējs, savukārt netradicionālās hipotēkas, piemēram, FHA [Federālā mājokļu pārvalde] vai VA [veterānu lietas], ir valdības aizdevumi konkrētiem kvalificētiem pircējiem,” saka Vaibars.

Parastie aizdevumi ir pieejami plašai sabiedrībai, ko piedāvā privātie aizdevēji, un tiem ir standarta pirmā iemaksa un nosacījumi, ko vairums cilvēku saista ar hipotēkām. Netradicionālās hipotēkas tiek nodrošinātas ar valdības programmām, piemēram, FHA vai Veterānu lietu departamentu, lai padarītu māju īpašumtiesības pieejamāku noteiktām grupām.

'Iebraukšanas šķēršļi ir daudz zemāki,' Viljamss saka par FHA aizdevumiem, kas parasti ir pieejami cilvēkiem ar zemākiem kredītreitingiem. Arī netradicionālajiem aizdevumiem ne vienmēr ir nepieciešama 20 procentu pirmā iemaksa, kas daudziem cilvēkiem padara mājokļa iegādi daudz izdevīgāku. Arī netradicionālajiem aizdevumiem bieži ir zemākas procentu likmes. Tomēr tiem nav arī negatīvās puses, proti, nepieciešamība maksāt par hipotēkas apdrošināšanu — vairāk par to tālāk.

Fiksētas procentu likmes hipotēkas salīdzinājumā ar mainīgas procentu likmes hipotēkām

Ar fiksētas procentu likmes hipotēku aizdevuma procentu likme tiek noteikta kredīta ņemšanas brīdī un paliek nemainīga visu aizdevuma darbības laiku. (Jūs varat mainīt hipotēkas likmi, veicot refinansēšanu, taču sākotnējais aizdevums paliks nemainīgs.) Mainīgas procentu likmes hipotēkas (sauktas arī regulējamas likmes hipotēkas jeb ARM ), no otras puses, ir likmes, kuras var pielāgot aizdevuma darbības laikā pēc ievada perioda.

Mainīgas procentu likmes hipotēkas parasti tiek piedāvātas ar zemāku likmi un mazāku ikmēneša maksājumu aizdevuma sākumā, saka Hamonds, taču tās ir arī bēdīgi slavenas ar to, ka aizņēmēji nonāk lielās grūtībās: regulējamas procentu likmes hipotēkas palīdzēja veicināt kavēšanos. -2000. gadu mājokļu krīze. Pēc noteikta laika mainīgas procentu likmes hipotēku procentu likmes var mainīties, pieaugt vai kristies atbilstoši lielākiem ekonomiskajiem spēkiem. Ja likme samazinās, aizņēmēji ietaupa naudu, bet, ja likme palielinās, aizņēmēji var saskarties ar lielākiem (iespējams, nepieejamiem) ikmēneša maksājumiem. Mainīgas procentu likmes hipotēku procentu likmes mainās pēc noteikta grafika, kas var būt ikgadējs vai ik mēnesi, taču nav iespējams paredzēt, vai tās palielinās vai samazinās.

Mainīgas procentu likmes vai regulējamas procentu likmes hipotēkas var tikt izmantotas aizņēmēja labā, taču ikvienam, kas vēlas ņemt kādu no šiem aizdevumiem, ir jābūt pārliecinātam, ka viņš saprot iespējamās sekas. Tomēr pareizi veiktas šīs hipotēkas var palīdzēt aizņēmējiem ietaupīt naudu.

'Klientiem, kuri izvēlas hipotēkas ar mainīgu procentu likmi, pilnībā jāsaprot visi riski, kas saistīti ar aizdevuma palikšanu, kad ir beidzies ievadperiods un likme kļūst regulējama,' saka Hamonds. 'Mainīgas procentu likmes hipotēkas parasti ir iespēja klientiem, kuri plāno pārcelties noteiktā laika posmā, vai tiem, kuriem ir iespēja pilnībā samaksāt hipotēku īsā laika posmā.'

Fiksētas procentu likmes hipotēkas noteikti ir konsekventākas, taču, ja tās tiek ņemtas, kad procentu likmes ir augstas un procentu likmes vēlāk samazinās, aizņēmējiem būs jārefinansē, kas dažkārt ir dārgs process, lai izmantotu šīs zemākās likmes. Ja jums ir iespēja paņemt hipotēku, kad procentu likmes ir zemas, kā tas ir COVID-19 ekonomiskās krīzes laikā, jums var būt piemērots aizdevuma termiņš.

hipotēkas uz 10 gadiem, 15 gadiem, 20 gadiem un 30 gadiem

Lai gan visbiežāk tiek runāts par hipotēkām uz 30 gadiem, jūs varat saņemt hipotēku uz daudziem dažādiem laika posmiem. Gadu skaits nosaka, cik daudz laika jums ir jāatmaksā hipotēkas kredītam: iemīļotā hipotēka uz 30 gadiem dod cilvēkiem 30 gadus laika, lai atmaksātu mājokļa kredīta izmaksas, pieskaitot procentus. No otras puses, hipotēka uz 10 gadiem dod cilvēkiem tikai 10 gadus, lai samaksātu visas hipotekārā kredīta izmaksas ar procentiem, taču viņi ir bez parādiem tikai pēc desmit gadiem.

Katram pieaugumam ir savas priekšrocības un procentu likmju noteikšanas metode, taču kopumā jūs ietaupāt naudu ar īsākiem aizdevumiem. Jūsu ikmēneša maksājumi būs daudz lielāki ar kredītu uz 15 gadiem, taču ilgtermiņā maksāsit mazāk, jo maksāsiet mazāk procentus — un pārstāsiet maksāt visu kopā pēc 15 gadiem, kad aizdevums būs nomaksāts un jūs pilnībā pieder jūsu māja. Īsākiem aizdevumiem mēdz būt arī zemākas procentu likmes, jo aizdevēji īsākus aizdevuma termiņus uzskata par mazāk riskantiem ieguldījumiem nekā garākiem un ļauj īpašniekiem ātrāk veidot mājas kapitālu.

Tam visam ir jēga, ja atceraties, ka procenti ir naudas aizņemšanās izmaksas: aizņemoties naudu uz ilgāku laiku, jums par šo laiku būs jāmaksā papildus. Kad aizņematies naudu no kāda un tā nav pilnībā jāatmaksā 30 gadus, jums ir jāmaksā par laika greznību, un šī papildu samaksa izpaužas kā procenti.

Pirms meklējat naudu ietaupošu hipotēku uz 10 vai 15 gadiem, atcerieties, ka šiem aizdevumiem ir lielāki ikmēneša maksājumi. Ilgākiem aizdevumiem ir zemāki maksājumi, kas ļauj cilvēkiem iegādāties lielākus, skaistākus vai labāk izvietotus mājokļus, par kuriem viņiem ir vairāk laika. Viņi var arī ietaupīt naudu citiem mērķiem — izglītībai, pensijai utt. — vai ieguldīt to, vienlaikus samaksājot savu parādu. Izmantojot īsākus aizdevumus, jūs riskējat saņemt tik lielu ikmēneša maksājumu, ka jūs nevarat ietaupīt naudu.

Lai gan vienmēr ir iespējams pirms termiņa atmaksāt hipotēku, ir svarīgi apsvērt, kāds aizdevuma termiņš ir vislabākais jūsu ilgtermiņa finanšu plāniem.

kā valkāt lielu kvadrātveida šalli

4 Aprēķiniet savu pirmo iemaksu

Pirmā iemaksa ir sākotnējā naudas summa, ko maksājat par savu māju. Maksājiet par māju ne tikai ar hipotēku: jums ir arī jāiegulda nedaudz naudas, lai iegādātos savu īpašumu. Tradicionāli aizdevēji pieprasa 20 procentus no mājas kopējām izmaksām: ja jūs meklējat mājokli 200 000 USD vērtībā, tas nozīmē, ka jums ir nepieciešami vismaz 40 000 USD pirmajai iemaksai, kā arī visas saistītās slēgšanas izmaksas un sākotnējās maksas no pirkšanas procesa.

Pietiekami daudz naudas ietaupīšana pirmajai iemaksai ir izplatīts šķērslis mājokļa īpašumtiesībām: pat ja cilvēkiem ir pietiekami ienākumi, lai atļautos ikmēneša hipotēkas maksājumus, tik daudz naudas ietaupīšana var aizņemt vairākus gadus. Par laimi, ir aizdevumi, kuriem nav nepieciešama 20 procentu pirmā iemaksa. Netradicionālie aizdevumi, piemēram, FHA vai VA aizdevumi, pieņem zemākas pirmās iemaksas, pamatojoties uz dažādiem faktoriem, tostarp ienākumiem. Vairumā jomu ir arī privātas un valdības atbalstītas programmas, kas var palīdzēt segt pirmās iemaksas, slēgšanas izmaksas un pieejamību, lai padarītu mājas īpašumtiesības pieejamāku, saka Kamingss.

Mazākas pirmās iemaksas izklausās lieliski, taču tās parasti noved pie lielākiem ikmēneša maksājumiem. Atpakaļ uz šo 200 000 ASV dolāru māju: ja veicat 40 000 ASV dolāru pirmo iemaksu, jums ir tikai 160 000 ASV dolāru plus procenti. Ja veicat mazāku pirmo iemaksu, tādā pašā laika periodā būsiet parādā vairāk naudas par hipotēku, tāpēc jūsu ikmēneša maksājumi būs lielāki. (Pastāv arī iespēja, ka jums būs jāmaksā privātā hipotēkas apdrošināšana vai hipotēkas apdrošināšana, kas paskaidrota tālāk.) Jo vairāk jūs atlicīsit, jo mazāk jums būs jāmaksā: jums būs jāatmaksā mazāks aizdevums. Mazāka pirmā iemaksa var izklausīties kā patīkams piedāvājums, taču, pirms to meklējat, apsveriet, kā tā ietekmēs jūsu ikmēneša maksājumus.

Ja vēlaties iegādāties mājokli, izpētiet, kāda pirmā iemaksa jums varētu būt nepieciešama, un sāciet krāt. Pat ja jūs varat samaksāt mazāk nekā 20 procentus par savu pirmo iemaksu, papildu nauda bankā jums nekaitēs.

5 Lasiet par privāto hipotēku apdrošināšanu (PMI) un hipotēkas apdrošināšanu

Privātā hipotēkas apdrošināšana un hipotēkas apdrošināšana tiek pievienotas jūsu ikmēneša hipotēkas maksājumam. Tie parasti ir nepieciešami, ja mājas pircējs veic pirmo iemaksu, kas ir mazāka par 20 procentiem no mājas pirkuma cenas, un tie aizsargā aizdevēju, nevis mājas īpašnieku, ja mājas īpašnieks vairs nevar veikt maksājumus par hipotekāro kredītu.

Ja potenciālais mājas pircējs nevar atrast naudu 20 procentu pirmajai iemaksai, aizdevēji viņus var uzskatīt par riskantu aizņēmēju. Viņi joprojām var apstiprināt hipotēkas aizdevumu, taču daudzos gadījumos tas būs saistīts ar prasību, ka aizņēmējam ir jāmaksā hipotēkas apdrošināšanas prēmija. Privātā hipotēkas apdrošināšana ir saistīta ar parastajiem aizdevumiem, kuru likmes atšķiras atkarībā no pirmās iemaksas summas un kredītreitinga. Pēc Hamonda teiktā, tās parasti ir pievienotās ikgadējās izmaksas no 0,3 līdz 1,5 procentiem no jūsu hipotēkas, lai gan tās var atšķirties.

Lielākajai daļai netradicionālo aizdevumu, jo īpaši FHA aizdevumiem, ir nepieciešama hipotēkas apdrošināšana. Lai gan noteikumi un likmes atšķiras atkarībā no tā, vai jums ir FHA aizdevums vai USDA aizdevums, hipotēkas apdrošināšana palielina jūsu aizdevuma summu un aizdevuma kopējās izmaksas saskaņā ar Patērētāju finanšu aizsardzības birojs.

Apsveriet privātās hipotēkas apdrošināšanu un hipotēkas apdrošināšanu par negatīvo pusi, veicot mazāku pirmo iemaksu. Sākotnēji ietaupot naudu, jūsu ikmēneša maksājumi būs lielāki, nekā tie būtu bijuši ar 20 procentu iemaksu. Vairumā gadījumu privātā hipotēkas apdrošināšana vairs nav nepieciešama, kad jūsu mājās ir 20 procenti pašu kapitāla — kad esat samaksājis apmēram 20 procentus no mājas pārdošanas cenas, izmantojot pirmo iemaksu un ikmēneša maksājumus. Lai noteiktu, ka jums ir 20 procenti pašu kapitāla, jums, iespējams, būs jārefinansē, lai noņemtu PMI pilnvaras.

• Šīs ir vislabāk apmaksātās karjeras, kurām nav nepieciešams koledžas grāds
• Mēs vairs nepelnam vairāk nekā mūsu vecāki — lūk, ko jūs varat darīt
• Kā izveidot jums piemērotu īres budžetu
• Pēc stundu ilgas iepirkšanās mēs atradām 10 labākās rudens kleitas katram gadījumam